Umjesto obećavajuće pravne sigurnosti i sigurnosti privatnog vlasništva moguć je potpuni kaos u kojem vlasnici ostaju bez svojih nekretnina

Diljem Hrvatske  aktivno se provodi digitalizacija zemljišnih knjiga upisom zemljišno knjižnih podataka  u Bazu zemljišnih podataka u digitalnom obliku.  Baza zemljišnih podataka sadrži podatke o imenu katastarske općine, broju čestice, obliku, površini, izgrađenosti i načinu uporabe te podataka zemljišne knjige o nositeljima knjižnih prava, pravnim činjenicama i osobnim odnosima.

Paralelno sa upisom nekretnina u digitalnu Bazu zemljišnih podataka gube se zemljišno knjižne zbirke isprava i pojedini spisi, slučajno ili namjerno,  ne zna se….

Nije jasno kako je uopće u Hrvatskoj moguće uskladiti kaatastar sa zemljišnom knjigom te pohraniti te podatke u digitalnom obliku kad veliki broj nekretnina, naročito u Dalmaciji još uvijek ima nesređeno vlasničko stanje i neusklađeni posjedovni i vlasnički status. Osim toga, već smo pisali o Uredu za katastar u Dugom Selu koji  baš ne ulijeva sigurnost obzirom da u njihovim knjigama postoje podaci o nekretninama upisani temeljem nekoliko različitih prijavnih listova za isti vremenski period, koji svi sadrže  različite podatke  za istu nekretninu.

Istražujući  ovu temu  došli smo do saznanja da Ured za katastar u Dugom Selu nije jedini u Hrvatskoj u kojem se upisi u katastar temelji na neispravnim i netočnim činjenicama, a posljednjih dana dobivamo informacije kako se vlasnici nekretnina raspituju gdje su su zagubile njihove katastarske čestice iz Posjedovnih i vlasničkih listova.   Nejasno je i zašto, ako se  postojeći podaci upisuju u ditialnom obliku u Bazu zemljišnih podataka, iz kojih razloga se mijenjaju podaci o brojevima vlasničkih listova, a što zemljišno knjižni odjeli čine prilikom upisa u Bazu zemljišnih podataka. Te promjene unose pravnu nesigurnost, ljudi gube informacije o svojim nekretninama,  a ne postoji niti jedan jedini opravdani razlog za promjene broja vlasničkog lista, niti su promjene podataka prije upisa u Bazu zemljišnih podataka propisane Zakonom o zemljišnoj knjizi.

Digitalizacija zemljišnih knjiga i katastra i upis podataka u Bazu zemljišnih podataka obuhvaćena je programom reforme zemljišnih knjiga i katastra zemljišta u Republici Hrvatskoj.  Do digitalizacije zemljišne knjige vodile su se ručno te su  fizički sadržavale sve podatke i promjene koje su se događale, te su svakome bile dostupne. Isto tako su bile dostupne zbirke isprava za svaku pojedinu promjenu koja se događala po pitanju nekretnine te je svatko zainteresiran mogao proučiti što se sa njegovom ili nekom drugom nekretninom događa i kakve se promjene provode.

Danas se knjige vode  elektronički, u Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra pod nazivom ZIS.  Vlada Republike Hrvatske i Ministarstvo pravosuđa pokrenuli su Nacionalni program sređivanja zemljišnih knjiga i katastra pod nazivom Uređena zemlja. Uspostavom ZIS-a stvoren je jedinstveni povezani registar katastar i zemljišnih knjiga.  Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS) uveden je u zemljišnoknjižne odjele i katastarske urede i u funkciji je od 2016 godine.

Građanima  je  omogućeno  putem sustava e-Građani pribaviti  verificirani zemljišnoknjižni izvadak  bez  potrebe  odlaska  na  zemljišnoknjižni  odjel  općinskog  suda.

Međutim, građanima nije dopušteno načiniti izravan uvid u zemljišno knjižni predmet, ne znaju kojem zemljišno knjižnom sucu je njihov prijedlog za upis ili žalba dodijeljena, ne mogu pratiti tijek zemljišno knjižnog postupka.  Takvo postupanje protivno je nadređenom pravu Europske unije jer se ne poštuje načelo kontradiktornosti.

Zakonom o zemljišnim knjigama  koji je stupio na snagu 6. srpnja 2019.  uvedena je  elektronički  vođena  zbirka  isprava  i  elektronički  spis.  Od 10. veljače 2023. godine  komunikacija zemljišnoknjižnih  sudova  i  državnog  odvjetništva  vodi se  isključivo elektroničkim  putem i građani više ne mogu sami podnositi prijedloge, prigovore, žalbe ni druge podneske u zemljišno knjižnom postupku. 

Navedeno znatno poskupljuje rješavanje zemljišno knjižnih pitanja, građani ovise o odvjetnicima i javnim bilježnicima, a pogotovo je problematično za onaj dio građana koji nisu informatički pismeni.

ZIS svakako ima svoje prednosti. Svi ćemo se složiti da je veliko olakšanje činjenica da javni bilježnik provjerava zemljišno knjižno stanje prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji, te da odmah vrši upis u zemljišne knjige što daje određenu sigurnost, ali postoji još uvijek veliki broj zemljišno knjižnih postupaka za koje je nužno da građani imaju neposredan uvid u svoj predmet, ili u tijek radnji, ali to im nije omogućeno.

Umjesto očekivane pravne sigurnosti građani su zapravo postali potpuno nesigurni jer nemaju nikakvih saznanja što se sa njihovim nekretninama događa, nemaju uvid u dokumentaciju niti u postupke u tijeku, i postali su potpuno ovisni o odvjetnicima i javnim bilježnicima, što im je uz sve opisane probleme i znatno povećalo troškove pristupa pravosuđu.

Tako je umjesto  jednostavnijeg i sigurnijeg pristupa zemljišnim knjigama zapravo postalo puno teže, jer digitalizacija nije zaživjela u onom obliku u kojem bi trebala, a to je da građani imaju pravovremenu, potpunu i istinitu informaciju o nekretninama u njihovom vlasništvu ili o nekretninama u koje planiraju ulagati.

Da građani nemaju očekivanu i obećanu sigurnost jsano je mnogima koji su ostali bez imovine. Zašto se ta muljanja sa zemljišnim knjigama događaju baš u ljeto i pred produžene vikende, državne praznike i u blagdane možda se može naslutiti, jer je u te dane puno manja kontrola i otvoren je prostor manipulacijama.

Umjesto pravne sigurnosti i dostupnosti građani nemaju uvid u zemljišnu knjigu, niti su obaviješteni  da se nešto s njihovim nekretninama događa. Tako npr.  netko naruči elaborat, procjenu vrijednosti nekretnine, projekte za gradnju, a u tom periodu nekretnina promijeni bez znanja vlasnika podatke u zemljišnoj knjizi. Koji je to problem jako dobro znaju vlasnici koji su ostali zatečeni činjenicom da se njihova nekretnina više ne nalazi u zemljišno knjižnom ulošku u kojem je ranije bila, a da nikakvog posebnog razloga nije bilo za promjenu podataka, osim upisa u Bazu zemljišnih podataka koji bi trebali biti istovjetni postojećem stanju.

Prema planu Ministarstva pravosuđa podnošenje elektroničkog prijedloga za upis u zemljišnu knjigu trebalo je biti omogućeno i građanima putem sustava e-građani. Međutim, taj projekt za razliku od drugih projekata nije nikada zaživio, te su građani ostali uskraćeni za komunikaciju sa zemljišno knjižnim odjelom.

Upisom u Bazu zemljišnih podataka (BZP) zemljišne knjige se digitaliziraju u potpunosti, u smislu da su i zbirke isprava digitalne, a ne samo knjige.  Zemljišno knjižni predmet je potpuno elektronički, prijedlozi za knjiženje podnose se isključivo u elektroničkom obliku, i to samo i isključivo putem javnog bilježnika ili odvjetnika.  Upravo je to razlog nezadovoljstva građana,  a dolazi i do brojnih manipulacija i problema sa nekretninama. Katastarske čestice do sada upisane ručno u katastru i u zemljišnoj knjizi, nestaju putem do digitalne knjige, dolazi do „omaški“ u unosu brojeva o podacima nekretnine, te se otvara prostor krađi nekretnina jer postupci upisa nemaju nikakve kontrole od strane građana, niti građani imaju uvid u promjene.

Uz sve navedeno veliki je problem hrvatskih zemljišnih knjiga što one nisu usklađene sa stvarnim stanjem.  Stoga je i digitalizacija zemljišne knjige i upis u Bazu zemljišnih podataka upitan ako podaci u registrima nisu točni i potpuni.   Podatci koji se unose u Bazu zemljišnih podataka moraju biti potpuni i točni kada se unesu, a  zapisi moraju sadržavati dovoljno informacija  potreban za pravni promet nekretnina.

Digitalizacija zemljišnih knjiga u državi kao što je Hrvatska krije i mnoge opasnosti

Prvenstveno iz razloga jer veći dio stanovništva, naročito starijeg nije dovoljno informatički pismen da bi se mogao informirati o svojim nekretninama. Drugi razlog je što je upravo taj stariji sloj populacije i siromašniji, ali i mlađi nemaju dovoljno informatičko i pravno znanje,  nemaju niti  dovoljno sredstava da bi plaćali javnog bilježnika za svaki prijedlog koji se podnosi Zemljišno knjižnom odjelu, ili za plaćanje skupih odvjetničkih usluga koje su među najskupljima u Europi.    Osim toga, digitalizacijom zemljišnih knjiga i katastra trebalo bi pojednostaviti pristup zemljišnoj knjizi i potrebnim informacijama o nekretninama, smanjiti troškove i broj zaposlenih, ali to u Hrvatskoj nije slučaj, već je sve dodatno zakomplicirano nepotrebnom i skupom administracijom, iako su zemljišno knjižni izvadci i izvadci iz katastra postali besplatni.

Digitalizacija zemljišne knjige i katastra bila bi u punoj mjeri svrsishodna  kada bi se njome smanjila administracija i kada bi svi građani, kao i u puno drugih europskih zemalja imali pristup svim informacijama a što sada nemaju.  Iz svega se zaključuje da se Baza zemljišnih podataka formira samo iz razloga kako bi se državi omogućila pretraga i informacije tko je vlasnik nekretnina i podaci o istoj a ne kako bi se građanima pojednostavnio život.

U Estoniji se svi procesi vezano uz nekretnine odvijaju elektroničkim putem, pa i odluke koje se strankama dostavljaju elektroničkom poštom.  Sustav elektroničke obrade predmeta onemogućuje povredu reda prvenstva upisa s čim se u Hrvatskoj  učestalo manipuliralo.  Međutim razlika između Hrvatske i drugih europskih zemalja je što sve probleme u rješavanju zemljišno knjižnog predmeta građani mogu pratiti u informacijskom sustavu. Time se osigurava transparentnost i sprječava zloupotreba.  Svim dokumentima i datotekama stranka može pristupiti (a ne samo javni bilježnik i odvjetnik kao u Hrvatskoj) ali isključivo putem interneta.  Svatko tko želi pristupiti zemljišno knjižnoj datoteci mora dokazati pravni interes i platiti naknadu za pribavljenu dokumentaciju (zbirka isprava).  Jedini koji nisu dužni navesti razlog za pretragu datoteka su vlasnici nekretnina, javni bilježnici, sudovi i tijela vlasti.   Svi dokumenti u Bazi zemljišnih podataka mogu se pregledavati uz provjeru elektroničkog identiteta (putem osobne iskaznice ili putem digitalnog certifikata) iz čega se utvrđuje identitet osobe koja je izvršila uvid u dokumentaciju.   U drugim zemljama Europske unije sve stranke iz zemljišno knjižnih postupaka mogu digitalno pohraniti datoteke i zapise o verifikaciji svih aktivnosti, a svi dokumenti mogu se isprintati u fizičkom obliku sa kontrolnim kodovima koji dokazuju vjerodostojnost.  Budući da isprave imaju digitalni potpis i vremenski tijek rizik od pogrešaka i prijevare se smanjuje a dostupnost informacija je potpuna.

U Hrvatskoj stoga nema ni pravne sigurnosti niti zaštite prava vlasništva obzirom da upravo vlasnici nemaju nikakve dostupnosti informacijama o njihovoj nekretnini koje se aktivno digitaliziraju bez mogućnosti pristupa vlasniku da  uđe u Bazu podataka i u svaku Zbirku isprava.  Suprotno pravnom učinku digitalizacije zemljišnih knjiga nastupila je potpuna nesigurnost jer vlasnici nekretnina nemaju nikakvih saznanja o tijeku zemljišno knjižnog postupka niti uvid u isti, niti pristupa dokumentaciji na kojima se promjene u zemljišnoj knjizi temelje.  Nametnutom obvezom da komunikaciju sa zemljišno knjižnim odjelima imaju isključivo javni bilježnici i odvjetnici građanima je uskraćen pristup sudu, pravo na jednako postupanje pred institucijama i ugroženo je njihovo privatno vlasništvo obzirom da nemaju pravodobnu ni potpunu informaciju o tome što se sa njihovim nekretninama događa. Njihov strah je opravdan jer prema podacima kojima raspolažemo, zemljišno knjižni odjeli prilikom upisa u Bazu zemljišnih podataka mijenjaju i postojeće podatke nekretnina, što je nedopustivo.

Umjesto pravne sigurnosti nastupila je potpuna pravna nesigurnost jer se cjelokupni spis u elektroničkom obliku može voditi samo kada za to budu ispunjeni svi tehnički uvjeti, točnije, kada se svim građanima omogući pristup  Zbirci isprava i Bazi podataka te samostalno podnošenje prijedloga, žalbi i prigovora elektroničkim putem.  Diskriminatorno je da samo javni bilježnici i odvjetnici budu ovlaštenici pristupa Bazi podataka i uvida u digitalne Zbirke isprava.

Koliko Hrvatska otežava svojim građanima i do koje mjere ih nastoji razvlastiti ukazuje i činjenica da se u uređenim zemljama Europske unije smatra da kupac postaje vlasnik nekretnine s danom potpisa kupoprodajnog ugovora, dok je upis u zemljišnu knjigu deklaratoran.

Kad bi takvo pravilo primjenjivali u Hrvatskoj mnogi njih  koji su investirali u nekretnine u Hrvatskoj ali se nisu mogli upisati u zemljišnu knjigu iz formalnih razloga ne bi bili razvlašteni kao što je to bila obitelj Schumacher koju su deložirali iz kupljene kuće radi ovrhe zbog duga bivšeg vlasnika nekretnine.

Prema postojećim propisima smanjuje se i rok za provedbu pojedinačnog ispravnog postupka. Predviđa se kraće trajanje postupka, a na raspravu za ispravak će se umjesto inženjera geodezije koji je izrađivao prijavni list, pozivati ovlašteni službenik katastra.  Svi koji su žrtve manipulacije u postupcima katastra ili zemljišno knjižnim postupcima znaju da u zemljišno knjižnim odjelima ima i službenika  koji i nisu baš stručni i sposobni, već su podobni. Kako će ti podobni  referenti i službenici obrazložiti promjene u katastru koje su nastale na temelju prijavnih listova doista nije jasno, naročito kada znamo da postoje upisi i promjene u katastru koje se temelje na neistinitim prijavnim listovima.  Zaobilazi li se novim propisima odgovornost inženjera geodezije koji su izrađivali krivotvorene prijavne listove?

Na kraju, gdje će dokazi o krivotvorinama u katastru i zemljišnim knjigama završiti, obzirom da će zemljišne knjige postojati samo u digitalnom obliku? Već sada imamo dokaze da ZBIRKE ISPRAVA nestaju iz zemljišnih knjiga i ne mogu se pronaći u fizičkom obliku!  Hoće li stare zemljišne knjige ipak biti sačuvane kao prava dragocjenost, što i jesu, ili će postati dostupne štakorima u nekom skladištu kako bi  otimačima nekretnina bio olakšan posao?

Nada Landeka/hazud.hr