Netko tko svoju nekretninu (stan i sl.) upiše u zemljišne knjige ili knjigu PU (danas je primjerenije reći –ako se uspio upisati) – postao je zemljišnoknjižni vlasnik te nekretnine – u stvarnopravnom smislu. Što to znači? To ponajprije znači da svoje vlasništvo ubuduće dokazuje samo – izvadkom iz zemljišnih knjiga, i nije mu potreban više nikakav dokaz.
Netko tko svoje vlasništvo nije upisao u zemljišne knjige, a to nisu učinili ni njegovi pravni prednici – ne znači da on nije vlasnik nekretnine kojom upravlja. Točnije, on je vlasnik nekretnine (stana i sl.) vanknjižno. Stjecatelj takve nekretnine svoje vlasništvo dokazuje ispravama (ugovorima ili nekim drugim aktom).
Vanknjižno vlasništvo dokazuje se – pravnim slijedom vlasnika, ugovorima i sl. od prvog vlasnika nekretnine pa do posljednjeg stjecatelja.
Kako se stječe vlasništvo (imovina)?
Imovina se stječe nekim pravom ili pravnim poslom. To može biti u obliku nasljedstva, darivanjem, kupnjom, ili u obliku nekog drugog prava kojim određeni subjekt (fizička ili pravna osoba) ima na stvarima prema drugim subjektima. Imovina se stječe i predajom u posjed koji je „pošteno stečen“.
Pravni posao je očitovanje volje kojom se neko pravo prenosi, stječe, izmjenjuje, ili razmjenjuje. Nemoralni, nezakoniti i zakonom zabranjeni pravni poslovi – ne proizvode pravni učinak.
Po pitanju upravljanja nekom nekretninom razlikujemo vlasništvo i posjed. Neka osoba može biti u posjedu nekretnine, ali ne mora biti istovremeno u njezinom vlasništvu (npr. najam, zakup, upravljanje, održavanje i sl. predstavlja posjed a ne vlasništvo). Vlasništvo pak predstavlja imovinu koju je neka osoba samostalno izgradila, stekla kupnjom, naslijedila, ili primila na dar.
U pravilu se vlasništvo upisuje u zemljišne knjige, temeljem ugovora kojim se pravo vlasništva steklo ili temeljem nekog drugog prava. Međutim, u slučaju da se iz nekog drugog razloga to pravo ne može uknjižiti, vlasništvo ne prestaje, ali je vanknjižno (nije upisano u zemljišne knjige). Općinski sudovi vode zemljišno knjižne odjele u kojima se nalaze knjige za sve nekretnine i gdje se može provjeriti stanje i status nekretnina, (u mjestu gdje se nalazi nekretnina), izvaditi povijesni zemljišno knjižni uložak (cjelokupni status nekretnine sa svim promjenama) odnosno aktualni zemljišno knjižni izvadak.
Upis nekretnine u Katastar
U Katastru se bilježe promjene posjeda. U Hrvatskoj postoje na tisuće nekretnina na kojima su u Katastru upisane jedne osobe, a u zemljišnim knjigama druge. Takvo stanje potrebno je uskladiti. Kao osnove za stjecanje posjeda traže se iste osnove kao i za stjecanje prava vlasništva. To su pravni poslovi, odluke državnih tijela vlasti, ili neke druge činjenice koje se moraju dogoditi da bi se stekla pravo vlasništva. Pravo na posjed ima onaj koji ima valjani način stjecanja, što predstavlja zakonit posjed.
Ukoliko podatak iz katastra o posjedniku ne odgovara stvarnom stanju glede prava vlasništva, posljednji stjecatelj nekretnine mora sukladno odredbama Zakona o zemljišnim knjigama dokazati neprekinuti niz, odnosno slijed izvanknjižnih stjecanja, od posljednjeg posjednika prema podacima iz katastra pa do sada. U slučaju da posljednji stjecatelj ne može ispravama prikladnim za zemljišnoknjižni upis dokazati neprekinuti slijed izvanknjižnih prijenosa, upis u korist posljednjeg stjecatelja može se provesti na temelju odluke suda u parničnom postupku u kojem se vlasništvo može dokazivati i drugim vrstama dokaza (ispravama ili iskazima svjedoka).
Pravo vlasništva
U rimskom pravu vlasništvo se shvaćalo kao potpuna i isključiva vlast na nekoj stvari koju su svi dužni poštovati. Vlasništvo je pravo uživanja i raspolaganja stvarima pod uvjetom da se ne čini ono što je zabranjeno zakonskim i drugim propisima. Zakon o vlasništvu RH (ZOVO) navodi da vlasnik ima pravo posjedovati svoju stvar, koristiti se i raspolagati njome u granicama određenim zakonom.
Prema članku 114. Zakona o vlasništvu (1) vlasništvo se može steći na temelju pravnoga posla (ugovora), odluke suda, odnosno druge nadležne vlasti, nasljeđivanjem (nekog rješenja) i na temelju zakona.
Vlasništvo može biti individualno, zajedničko ili skupno (suvlasništvo) i vlasništvo posebne cjeline (etažno).
Vlasništvo je stečeno kad su ispunjene pretpostavke određene zakonom.
Prema odredbama čl. 114. ZV lasništvo se može steći na temelju:
- Pravnog posla,
- Odluke suda ili druge nadležne vlasti,
- Nasljeđivanja i
- Zakona
Stjecanje na temelju pravnoga posla
Sklapanjem ugovora o prijenosu nekog prava (prodaja, darovanje, oporuka, ustupanje i sl.) što predstavlja valjani pravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasništva, prelazi vlasništvo s dotadašnjega vlasnika na stjecatelja, a na način određen zakonom.
Članak 115. st. 2. ZOV –a propisuje „Na temelju pravnoga posla ne može se steći vlasništvo preko granice otuđivateljeve ovlasti da raspolaže stvarju, osim kad stjecanje vlasništva u dobroj vjeri uživa zaštitu. Znači, ne može se raspolagati tuđom stvari, neovisno o tome je li neki pravni posao sklopljen ili nije.
Stjecanje uknjižbom
Pravo vlasništva stečeno pravnim poslom upisuje se u zemljišne knjige. Uknjižbom u zemljišne knjige na temelju čl. 120. Zakona o vlasništvu i dokumentacije koje dokazuje stjecanje valjanim pravnim poslom (ugovor ili neka druga zakonom propisana isprava prema pravilima ZZK) stječe se vlasništvo na nekretninama.
Provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio podnesen zahtjev za tu uknjižbu.
Nadležnom sudu kod kojeg se nalazi zemljišno knjižni odjel za neku nekretninu (katastarska općina) dostavlja se Prijedlog za upis u zemljišne knjige, pravni osnov upisa (ugovor, isprava), fotokopija osobne isprave i domovnice, i zakonom propisani biljezi. Na temelju ispravnog i zakonitog prijedloga i priloga potrebnih za upis nadležni sud donosi rješenje o uknjižbi prava vlasništva.
Na nekretninama koje nisu upisane u zemljišne knjige vlasništvo (prema odredbama ZOV-a) vlasništvo se stječe polaganjem u sud ovjerovljene isprave sposobne za uknjižbu prava u zemljišnu knjigu, kojom dotadašnji vlasnik dopušta uknjižbu tuđega vlasništva, na što se na odgovarajući način primjenjuju pravila o stjecanju uknjižbom.
Nisu svi vlasnici nekretnina upisani u zemljišne knjige
Veliki broj nekretnina još uvijek u zemljišnim knjigama ima neriješeno vlasničko pitanje, odnosno u zemljišnim knjigama su upisani jedni, a u stvarnosti su drugi vlasnici nekretnina. I sama Republika Hrvatska vanknjižni je vlasnik brojnih nekretnina. Poznata je i situacija Grada Zagreba koji nije u zemljišnim knjigama upisan kao vlasnik tržnica i izgrađenih lokala ali istima upravlja i raspolaže kao vlasnik. Većina stambenih zgrada izgrađenih u Hrvatskoj još uvijek ima nedefinirano vlasništvo u zemljišnim knjigama, a stanovi nisu etažirani radi čega je vlasnicima stanova onemogućen upis u zemljišne knjige.
Ni zgrada HDZ-ove središnjice u Zagrebu, na Trgu žrtava fašizma 4, još uvijek nije upisana u zemljišnim knjigama na HDZ.
Glasnogovornik Županijskog suda u Zagrebu Krešimir Devčić kaže da upis u zemljišne knjige nije jedini dokaz vlasništva te da postoji i izvanknjižno vlasništvo. U tom slučaju vlasništvo se može utvrditi, primjerice, kupoprodajnim ugovorom. Kako kaže Devčić, u Hrvatskoj je puno takvih slučajeva da se vlasnici još nisu upisali u zemljišne knjige i tada se vlasništvo utvrđuje praćenjem pravnog puta kako je imovina stečena.
Stjecanje predbilježbom
Ako postoje zapreke za upis, tj. ako nisu nisu ispunjene sve pretpostavke koje zemljišnoknjižno pravo zahtijeva za uknjižbu, a zatražena je uknjižba prava vlasništva, stjecanje prava vlasništva će se predbilježiti. Predbilježbu predlagatelj mora opravdati nakon što se ispune uvjeti za upis.
Predbilježba se opravdava na način i u rokovima određenim zemljišnoknjižnim pravom.
Nakon što se ispune svi uvjeti, i predbilježba bude opravdana, vlasništvo je stečeno još u trenutku kad je bio sudu podnesen zahtjev za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnu knjigu.
Na nekretninama koje nisu upisane u zemljišne knjige stječe se vlasništvo polaganjem u sud ovjerovljene isprave sposobne za predbilježbu, na što se na odgovarajući način primjenjuju pravila o stjecanju predbilježbom.
Stjecanje prava vlasništva dosjelošću
Vlasnikom se može postati i neovisno o pravu vlasništva koje je na toj stvari imao prednik – npr. dosjelošću. Prema ZV dosjelošću na nekoj stvari koja nema vlasnika ili je napuštena, dosjelošću se stječe vlasništvo, a na njoj prestaju sva stvarna prava koja su do tada postojala ne nekoj stvari. Nastaje novo pravo vlasništva. Međutim, ako je stjecatelj znao da na nekoj stvari postoje prava trećih u trenutku stjecanja, prava neće prestati.
Za pokretnine rok dosjelosti je tri godine.
Za stjecanje prava vlasništva dosjelošću na nekretninama potreban je rok od deset godina neprekidnog samostalnog posjedovanja.
Dvostruko dulji rok dosjelosti tj. za pokretnine šest, a za nekretnine dvadeset godina potrebno je ako se dosijeda stvar u vlasništvu Republike Hrvatske, županija i jedinica lokalne samouprave i uprave s njima izjednačenih pravnih osoba, kao i stvar u vlasništvu crkve ili drugih neprofitnih pravnih osoba osnovanih u dobrotvorne ili općekorisne svrhe.
Vrijeme potrebno za dosjelost, odnosno rok dosjelosti počinje teći onog dana kada je posjednik stupio u samostalni posjed stvari, a završava istekom posljednjeg dana vremena potrebnog za dosjelost.
Nitko ne može na drugoga prenijeti više prava nego ga sam ima
Pravo vlasništva na nekog drugog može prenijeti samo vlasnik. Stoga je prema našim zakonima ugrađeno načelo zaštite poštenog stjecatelja – točnije, ne može se vlasništvo steći od nevlasnika.
Ustavni sud Republike Hrvatske u svojoj odluci od 14.06.2011. godine broj U-III – 103 / 2008 zauzeo je stajalište: „Nesporno je da je opće načelo prava da nitko ne može na drugoga prenijeti više prava nego što ga sam ima. Međutim, i u tom slučaju prijenos mora biti u skladu s drugim općim načelima prava, u koja svakako spada i načelo savjesnosti i poštenja u pravnom prometu. Poštovanje ovog načela podrazumijeva ispitivanje savjesnosti svakog od sudionika određenog pravnog odnosa. Svako drugačije postupanje protivno je načelima vladavine prava i pravne sigurnosti kao najviših vrednota ustavnog poretka.“
Ustavni sud u navedenoj odluci „podsjeća da se vlasništvo u smislu članka 48. stavka 1. Ustava “mora vrlo široko tumačiti”, jer obuhvaća “načelno sva imovinska prava” (v., primjerice, odluke Ustavnog suda broj: U-III-661/1999 od 13. ožujka 2000.; U-III-72/1995 od 11. travnja 2000.; U-III-551/1999 od 25. svibnja 2000.; U-III-476/2000 od 14. lipnja 2000., U-IIIB-1373/2009 od 7. srpnja 2009., itd.), što uključuje i gospodarske interese koji su po naravi stvari vezani uz imovinu, ali i legitimna očekivanja stranaka da će njihova imovinska prava, zasnovana na pravnim aktima, biti poštivana, a njihovo ostvarenje zaštićeno.”
Ustavni sud podsjeća i na ustaljeno pravno stajalište Europskog suda za ljudska prava (u daljnjem tekstu: Europski sud) o sadržaju pojma vlasništva, izraženo, između ostalog, i u odluci o dopuštenosti zahtjeva u predmetu Gavella protiv Hrvatske od 11. srpnja 2006. (zahtjev broj 33244/02):
“Vlasništvo može biti ‘postojeće vlasništvo’ ili ‘imovina‘, uključujući potraživanja u odnosu na koja podnositelj zahtjeva može tvrditi da ima barem ‘legitimno očekivanje’ (koje mora biti konkretnije naravi od same nade) da će biti ostvarena, to jest da će dobiti djelotvorno uživanje prava vlasništva (…) Potraživanje se može smatrati ‘imovinom’ samo kad je dovoljno utvrđeno da se može ovršiti (suffisamment établie pour etre exigible) … Ni o kakvom ‘legitimnom očekivanju’ ne može biti riječi kad ne postoji potraživanje za koje je dostatno utvrđeno da je ‘imovina’. Uvjetno potraživanje, pak, ne može se smatrati ‘imovinom’ (…) Prema mišljenju Suda potraživanje je uvjetno kad ovisi o budućem nesigurnom događaju.”
“Polazeći od navedenog Europski sud priznaje da se i legitimna očekivanja stranaka pod određenim pretpostavkama moraju smatrati “imovinom” pod zaštitom članka 1. Protokola br. 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (“Narodne novine – Međunarodni ugovori”, broj 18/97., 6/99. – pročišćeni tekst, 8/99. – ispravak, 14/02. i 1/06.; u daljnjem tekstu: Konvencija), koji uređuje zaštitu vlasništva.”