Autor: Nada Landeka
Zakonom o obveznim odnosima regulirani su obvezni odnosi između stranaka, kao i način sklapanja ugovora. Propisima je regulirano da se ugovori u pojedinim odnosima mogu sklopiti i usmeno, tj. bitna je dobra volja između stranaka koje pristaju na međusobni ugovorni odnos i na dogovorene uvjete. Problem nastaje kod zemljišno knjižnih postupaka u kojima bez pisanog pristanka i jedne i druge strane, kao i ovjere kod javnog bilježnika, isti ne može biti valjan ni podoban za uknjižbu vlasništva.
Ugovor predstavlja pravu volju obje stranke, pa jednostrano potpisani ugovor ne predstavlja takvu volju. No suci hrvatskih sudova tumače, da nije nužno da ugovor o kupnji nekretnina bude potpisan od obje stranke, tj. od strane prodavatelja i kupca nekretnine.
Ovakvo pravno mišljenje i zauzeti stav hrvatskih sudova otvaraju brojne mogućnosti manipulacijama u prometu nekretninama. Npr. pribavite sve podatke od kupca, upišete iste u ugovor na ime kupca, i odredite cijenu nekretnini koju želite. Ista može biti opterećena visokom hipotekom, tj. teretom u ime neke banke ili neke druge pravne ili fizičke osobe. Prodajom takve nekretnine ne samo da biste se riješili tereta i muka koje bi u drugim okolnostima morali vratiti i preživjeti pokretanje ovrhe nad vama kao vlasnikom nekretnine i na nekretnini kao nositelju tereta, već istovremeno možete i obračunati visok iznos vrijednosti nekretnine koju bez ikakvog problema možete naplatiti ovrhom. Jer kupac vam je ovjerom takvog ugovora (iako ništa o kupnji ne zna) stvarno dužan, naročito ako nema dokaza da je nekretninu platio. Uz to, i Porezna uprava dobiti će svoj dio kolača, pripadajući porez od 5% vrijednosti nekretnine, jer porez se plaća priliom ovjere Ugovora o kupoprodaji od strane prodavatelja, pa ako želite nekom napakostiti, ili se riješiti neke opterećene nekretnine i pri tom zaraditi, ovakav stav hrvatskih sudova – otvorio vam je sve mogućnosti. Za uknjižbu prava vlasništva u korist novog kupca, neće biti zapreke, jer dovoljno je da prijedlog u Zemljišno knjižni odjel Suda podnese prodavatelj, tj. vlasnik nekretnine koji izdaje i Tabularnu ispravu – tj. neograničeno pravo kupcu da se upiše kao vlasnik na predmetnu nekretninu.
Mišljenje pravne struke, tj. odvjetnika je slijedeće: Zakon se prije svega drži pravila (čl. 249 st. 3 ZOO/05) da izjava volje mora biti učinjena nedvosmisleno, slobodno i ozbiljno.
Ugovor o kupoprodaji (čl. 376 ZOO) je dvostrano obvezan ugovor u kojem su se stranke nedvosmisleno, slobodno i ozbiljno sporazumjele da jedna strana daje stvar a druga isplaćuje cijenu. U kojoj formi će se sklopiti ugovor (čl. 286 ZOO) u pravilu nije zakonom određeno: forma je sekundarna a sadržaj je odlučan. Iz odredbe članka 465 ZOO može se zaključiti da ugovor o kupoprodaji može biti sastavljen u usmenom obliku, ali u slučaju obročne otplate, sloboda forme je ograničena i ugovor “mora biti sastavljen u pisanom obliku”. U prvom slučaju pismena forma se prakticira radi dokazivanja dogovora, a u drugom slučaju, pismena forma je obvezna.
U trećem slučaju, kad se radi o nekretinama, da bi ugovor o kupoprodaji bio valjan, “treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom obliku” (čl. 115 st. 3 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), iz više razloga: radi se o važnijem poslu, nekretnine su podložne registraciji u knjigama javnih evidencija, pa je zato propisana stroža forma. Prema tome, ako ugovor o kupoprodaji nije potpisan s jedne strane, nije ispunjena propisana forma, ugovor nije nastao. Onaj tko tvrdi drugačije može dokazivati da su prije toga vođeni ozbiljni pregovori (čl. 251 ZOO), pa da su neopravdano prekinuti, s posljedicom štete po tu stranu, ali ne i to da je ugovor zaključen.